В ст. 5 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ) предусмотрено единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), в ст. 55 КоЗ закреплен принцип следования права на земельный участок за правом на строение, расположенное на данном участке. Так, при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки [1, ст. 5, 55].

Одной из причин отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок может служить то, что до ноября 2006 г. в ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон) отсутствовала норма о том, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором расположены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение [2, ст. 10].

Таким образом, гражданин при приобретении капитального строения мог просто не обратиться за государственной регистрацией перехода права на земельный участок, вследствие чего оно и не перешло.

Можно определить несколько способов разрешения такой ситуации.

Во-первых, в соответствии с законодательством Республики Беларусь существует возмож­ность приобретения права на земельный уча­сток по давности владения.

Согласно ст. 44 КоЗ граждане Республики Беларусь, у которых отсутствуют документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, или которые используют земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным в течение пятнадцати и более лет, имеют право в соответствии с законодательством приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду в сложившейся границе и (или) размере, не превышающем размера, установленного статьей 36 КоЗ.

Добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком подтверждаются сведениями, внесенными в земельно-кадастровую документацию, либо строительным паспортом и (или) паспортом домовладения и (или) документами об уплате земельного налога [1, ст. 44].

Появление в КоЗ ст. 44 было воспринято землепользователями весьма оптимистич­но. Не разобравшись в содержании статьи и в механизме ее действия, многие граждане по­считали, что смогут получить в установленном порядке права на землю, которой они поль­зовались самовольно, да еще самостоятельно выбрать вид права. Как следствие, появились заявления в исполнительные комитеты, отказы в удовлетворении таких заявлений, а в резуль­тате — и судебные споры, заканчивающиеся не в пользу граждан [4, с. 15].

Однако норма ст. 44 КоЗ ограничивает возмож­ность приобретения права на земельный уча­сток по давности владения конкретными слу­чаями, а именно:

— отсутствие документа о предоставлении земельного участка;

— отсутствие документа, удостоверяющего право на земельный участок;

— использование земельного участка, гра­ница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в до­кументе о предоставлении земельного участ­ка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок.

При этом владеть таким земельным участком необходимо:

— длительно — не менее 15 лет;

— открыто;

— добросовестно;

— непрерывно.

В целях недопущения возникновения прав на самовольно занятые земельные участки норма ч. 2 ст. 44 КоЗ указывает на конкретные документальные доказатель­ства, которыми подтверждается добросовест­ность, открытость и непрерывность владения земельным участком: сведения, внесенные в земельно-кадастровую документацию, строительный паспорт и (или) паспорт до­мовладения и (или) документы об уплате зе­мельного налога.

Во-вторых, Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667) предусмотрен упрощенный порядок (без аукциона, предварительного согласования) предоставления земельного участка при обращении за оформлением правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), зарегистрированные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, квартиры в блокированных жилых домах (при соблюдении условий, установленных законодательством), незавершенные законсервированные капитальные строения, принадлежащие им (доли в праве на которые принадлежат им) на праве собственности или ином законном основании (имеется договор, судебное постановление, иной документ, подтверждающий такое право или основание). Тем не менее, согласно нормам Указа № 667, должна быть соблюдена вся процедура предоставления такого земельного участка. То есть, заинтересованное лицо должно обратиться в местный исполнительный комитет с заявлением о предоставлении земельного участка, землеустроительная служба должна разработать проекта отвода земельного участка, согласовать его со всеми заинтересованными органами, после чего местный исполнительный комитет выносит решение об изъятии и предоставлении земельного участка. После данных процедур заинтересованное лицо должно обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за регистрацией возникновения права на такой земельный участок [3, п. 6, 11, 12].

Чаще всего вопрос о необходимости наличия правоудостоверяющих документов на земельный участок возникает при необходимости отчуждения капитального строения, расположенного на таком земельном участке.

В ст. 10 Закона определена последовательность государственной регистрации. Так, согласно ч. 2 п. 5 ст. 10 Закона государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором расположены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение.

Таким образом, по законодательству Республики Беларусь не существует возможности отчуждения капитального строения без наличия правоудостоверяющих документов на земельный участок, на котором данное капитальное строение расположено.

На практике возникают такие парадоксальные ситуации, когда лицо, намеревающееся приобрести такое капитальное строение у другого лица, является пользователем данного земельного участка (точнее - такой земельный участок является составной частью земельного участка, который предоставлен землепользователю). Однако законодательство Республики Беларусь не позволяет совершить сделку с таким капитальным строением, пока у собственника капитального строения будут отсутствовать правоудостоверяющие документы на земельный участок, на котором находится данное капитальное строение, даже если в настоящий момент данный земельный участок предоставлен в будущему покупателю капитального строения.

Предлагаем п. 5 ст. 10 Закона дополнить третьей частью следующего содержания:

«При отчуждении капитальных строений (зданий, сооружений), зарегистрированных организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, квартиры в блокированных жилых домах (при соблюдении условий, установленных законодательством), незавершенных законсервированных капитальных строений, принадлежащих (доли в праве на которые принадлежат) на праве собственности или ином законном основании (имеется договор, судебное постановление, иной документ, подтверждающий такое право или основание), не требуется оформление правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых они расположены, если в результате такого отчуждения землепользователь не будет изменен».

Список литературы:

1. Кодекс Республики Беларусь о земле: Кодекс Респ. Беларусь, 23 июля 2008 г. № 425-З: Принят Палатой представителей 17 июня 2008 г.: Одобр. Советом Респ. 28 июня 2008 г. // Консультант Плюс: Беларусь [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.

2. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь, 22 июля 2002 г. № 133-З. // Эталон-Беларусь [Электронный ресурс] / Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.

3. Об изъятии и предоставлении земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь, 27 декабря 2007 г. № 667 // Эталон-Беларусь [Электронный ресурс] / Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.

4. Кобаса, К. Приобретение права на земельный участок в результате длительного владения / К. Кобаса // Личный юрист. – 2012. - № 5. – С. 15 - 20